Автор статьи
Ярослав Ланецкий
Что такое najem okazjonalny?
Что такое najem okazjonalny? Najem okazjonalny — это особая форма договора аренды жилого помещения, которая позволяет собственнику лучше защитить свои интересы, избегая сложных процедур выселения недобросовестных арендаторов.
Этот механизм введен в Польше на основании Закона с 21 июня 2001 г. о защите прав арендаторов (ст. 19a-19f). Цель — дать реальную юридическую возможность выселения в случае нарушения условий договора.
Ключевые черты найма okazjonalnego:
Заключается только на фиксированный срок (максимально до 10 лет).
Арендатор обязуется добровольно освободить помещение после завершения срока аренды — это подтверждается отдельным нотариальным документом.
Обязательно нужно указать альтернативный адрес, куда арендатор сможет переехать в случае выселения. (исключение имеют лица, имеющие статус UKR и граждане Украины, которые приехали на территорию Польши после 24.02.2022 года) Основание правовое:
Uproszczone warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego mieszkania przez obywateli Ukrainy art. 69 ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, ma ułatwić zawieranie umów najmu z obywatelami Ukrainy poszukującymi schronienia na terenie Polski.
Владелец квартиры должен уведомить налоговую о факте заключения договора в течение 14 дней.
Какие документы нужны:
Договор найма на фиксированный срок (максимально до 10 лет)
Нотариальное обязательство арендатора о добровольном освобождении квартиры (Rygor egzekucji do najmu okazjonalnego)
Письменное согласие лица, предоставляющего альтернативный адрес для проживания.
Документы, подтверждающие право собственности лица, предоставляющего этот альтернативный адрес.
Сертификат энергетической характеристики квартиры (Świadectwo charakterystyki energetycznej обязательное от 28.04.2023) — предоставляет владелец.
Регистрация договора в налоговой службе (обязанность владельца).
Упрощение для украинцев после 24.02.2022 года
В связи с войной и наплывом украинских беженцев, польское правительство ввело упрощения в юридических процедурах, в том числе и по договорам аренды.
Основные облегчения:
Основные облегчения: Лица со статусом UKR и лица, приехавшие на территорию Польши после 24.02.2022 года могут заключать договор najmu okazjonalnego без указания альтернативного адреса проживания — достаточно указать, что его нет из-за объективных обстоятельств (военное положение, статус беженца).
Не обязательно предоставлять письменное согласие владельца другой квартиры, как это требуется от граждан Польши — допускается упрощенная форма заявления или указание временного адреса.
Разрешается упрощенная форма нотариального обязательства, без необходимости перевода на польский язык, если есть присяжный переводчик или обе стороны понимают язык договора.
Отдельные нотариусы в Польше принимают упрощенные пакеты документов для лиц со статусом UKR.
Особенности для иностранцев:
Для украинцев, которые приехали в Польшу до 24.02.2022 года, и для граждан других стран, обязательными являются классические требования:
Указание альтернативного места жительства.
Наличие письменного согласия владельца альтернативного жилья.
Документ о праве собственности лица, предоставляющего жилье.
Все документы на польском или в сопровождении присяжного переводчика.
Риски и нюансы:
-
Без нотариуса договор теряет силу как najem okazjonalny - он рассматривается как обычный договор аренды.
-
Без уведомления в налоговую в течение 14 дней - найм не считается законно заключенным.
-
В случае конфликта арендодатель может подать в суд, но благодаря обязательству о добровольном освобождении жилья этот процесс значительно короче.
Стоимость заключения:
Услуги нотариуса — от 300 до 600 злотых.
Перевод или присутствие присяжного переводчика — дополнительно от 200 злотых.
Почему стоит воспользоваться услугами агентства недвижимости RealConsult?
Хотя договор можно оформить самостоятельно, рекомендуем воспользоваться услугами RealConsult поскольку:
мы имеем лицензию от Polska Federacja Rynku Nieruchomości;
имеем оформленные договоры аренды, которые мы всегда адаптируем конкретно под каждого клиента;
консультации по упрощениям;
поддержку у нотариуса;
перевод.
Украинцы на польском рынке недвижимости
По данным GUS (Главное статистическое управление Польши), в 2023 году:
украинцы заключили более 120 тысяч договоров аренды;
более 35% — в форме najmu okazjonalnego (из-за упрощения);
в крупных городах (Варшава, Гданьск, Краков, Вроцлав) более 40% арендаторов — граждане Украины.
Najem okazjonalny — лучший вариант для аренды с обеих сторон: арендодатель защищен, арендатор имеет стабильные условия.
Украинцы, которые приехали после 24.02.2022, имеют упрощенные условия и могут оформить такой договор легче, чем другие иностранцы.