Автор статті
Ярослав Ланецький
Що таке najem okazjonalny?
Najem okazjonalny — це особлива форма договору оренди житлового приміщення, яка дозволяє власнику краще захистити свої інтереси, уникаючи складних процедур виселення недобросовісних орендарів.
Цей механізм запроваджений в Польщі на підставі Закону з 21 червня 2001 р. про захист прав орендарів (ст. 19a–19f). Мета – дати реальну юридичну можливість виселення в разі порушення умов договору.
Ключові риси найму okazjonalnego:
Укладається тільки на фіксований термін (максимально до 10 років).
Орендар зобов’язується добровільно звільнити приміщення після завершення терміну оренди – це підтверджується окремим нотаріальним документом.
Обов’язково потрібно вказати альтернативну адресу, куди орендар зможе переїхати у випадку виселення. (виключення мають особи які мають статус UKR та громадяни України, які приїхали на територію Польщі після 24.02.2022 року) Підстава правна:
Uproszczone warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego mieszkania przez obywateli Ukrainy art. 69 ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, ma ułatwić zawieranie umów najmu z obywatelami Ukrainy poszukującymi schronienia na terenie Polski.
Власник квартири має повідомити податкову про факт укладення договору протягом 14 днів.
Які документи потрібні:
- Договір найму на фіксований термін (максимально до 10 років)
- Нотаріальне зобов’язання орендаря про добровільне звільнення квартири. (Rygor egzekucji do najmu okazjonalnego)
- Письмова згода особи, яка надає альтернативну адресу для проживання.
- Документи, що підтверджують право власності особи, яка надає цю альтернативну адресу.
- Сертифікат енергетичної характеристики квартири (Świadectwo charakterystyki energetycznej обов’язкове від 28.04.2023) – надає власник.
- Реєстрація договору у податковій службі.(обов’язок власника).
Спрощення для українців після 24.02.2022 року
У зв’язку з війною та напливом українських біженців, польський уряд запровадив спрощення в юридичних процедурах, зокрема й щодо договорів оренди.
Основні полегшення:
Особи зі статусом UKR та особи які приїхали на територію Польщі після 24.02.2022 року можуть укладати договір najmu okazjonalnego без вказування альтернативної адреси проживання — достатньо зазначити, що її немає через об’єктивні обставини (воєнний стан, статус біженця).
Не обов’язково надавати письмову згоду власника іншої квартири, як це вимагається від громадян Польщі — допускається спрощена форма заяви або зазначення тимчасової адреси.
Дозволяється спрощена форма нотаріального зобов’язання, без необхідності перекладу на польську мову, якщо є присяжний перекладач або обидві сторони розуміють мову договору.
Окремі нотаріуси в Польщі приймають спрощені пакети документів для осіб зі статусом UKR.
Особливості для іноземців:
Для українців, які приїхали до Польщі до 24.02.2022 року, і для громадян інших країн, обов’язковими є класичні вимоги:
- Вказання альтернативного місця проживання.
- Наявність письмової згоди власника альтернативного житла.
- Документ про право власності особи, яка надає житло.
Усі документи польською або в супроводі присяжного перекладача.
Ризики та нюанси:
-
Без нотаріуса договір втрачає силу як najem okazjonalny – він розглядається як звичайний договір оренди.
-
Без повідомлення до податкової протягом 14 днів – найм не вважається законно укладеним.
-
У разі конфлікту орендодавець може подати до суду, але завдяки зобов’язанню про добровільне звільнення житла цей процес значно коротший.
Вартість укладення:
Послуги нотаріуса — від 300 до 600 злотих.
Переклад або присутність присяжного перекладача — додатково від 200 злотих.
Чому варто скористатися послугами агентства нерухомості RealConsult?
Хоча договір можна оформити самостійно, рекомендуємо скористатися послугами RealConsult оскільки:
- ми маємо ліцензію від Polska Federacja Rynku Nieruchomości;
- маємо оформлені договори оренди, які ми завжди адаптуємо конкретно під кожного клієнта;
- консультації щодо спрощень;
- підтримку в нотаріуса;
- переклад.
Українці на польському ринку нерухомості
За даними GUS (Головне статистичне управління Польщі), у 2023 році:
- українці уклали понад 120 тисяч договорів оренди;
- понад 35% — у формі najmu okazjonalnego (через спрощення);
- у великих містах (Варшава, Гданьск, Краків, Вроцлав) понад 40% орендарів — громадяни України.
Najem okazjonalny – найкращий варіант для оренди з обох боків: орендодавець захищений, орендар має стабільні умови.
Українці, які приїхали після 24.02.2022, мають спрощені умови та можуть оформити такий договір легше, ніж інші іноземці.